소자본 식당 창업(8) 입지와 상권, 간단하지만 확실하게 분석하기

* 본 포스팅은 소자본과, 적은 인원으로 운영하기에 적합한 식당 창업 과정에 대한 글입니다. 식당을 제가 직접 운영하면서 알게 된 창업의 노하우를, 창업을 꿈꾸고 있지만 어디서부터 어떻게 시작해야 할지 몰라 망설이고 계시는 분들에게 알려드리고 싶어 이렇게 포스팅 하게 되었습니다.

여러분은 본인이 창업하게 될 점포가 어디에 위치해 있는 것이 좋다고 여기시나요? 입지와 상권이라는 말은 많이 들어보셨을 겁니다. 그 입지와 상권이라는 것이 바로 여러분이 어디에, 무슨 목적으로, 어떻게 식당을 차리려고 하느냐에 따라서 선택지가 달라질 수 있는 항목입니다. 우선 입지는 상권을 형성하고 있는 점포의 위치이며 상권은 넓게 봤을 때 나의 식당을 이용할 잠재 고객들이 분포되어 있는 구역이라고 볼 수 있습니다. 이론적인 설명은 인터넷 검색을 추천 드립니다.

 

자세한 설명으로 지문을 할애하기는 싫어서 간단하게 정의했는데 입지와 상권은 비슷한 듯 하지만 개념이 완전히 다르죠? 그래도 스스로 입지와 상권에 대해 어느 정도는 감을 잡아야 부동산 중개 업자와 건물주만 배 불리는 꼴은 면할 수 있습니다.

 

여기서는 식당을 차리는 것이 주된 목적이므로 입지를 따졌을 때는 1층에 위치한 점포를 추천합니다. 감자탕집이나 샤브샤브, 스테이크 하우스 같은 방문 목적이 뚜렷한 대규모 외식 업체에게 1층의 입지는 중요한 요소가 아닙니다. 하지만 우리는 스스로가 만든 브랜드로 작은 규모의 식당을 차리려고 합니다. 여러분들의 가게는 대규모 외식 업체들에 비해 인지도에서 떨어질 수 밖에 없습니다. 그것을 극복하기 위해서는 거리를 보행하는 잠재 고객들의 시야에 바로 들어와야 합니다. 1층에 위치해야 하는 이유가 바로 그 때문입니다.

 

앞서 말씀 드렸듯이 상권이란 나의 식당을 이용할 잠재 고객들이 분포되어 있는 구역이라고 했습니다. 이론서에 나와있는 특급, 1차, 2차, 3차 상권이라거나 역세권같은 말을 많이 들어보셨을 겁니다. 특정 건물이 아닌 구역이라는 개념으로 이해하시면 될 듯 합니다.

 

어떤 특정한, 또는 유명한 시설이나 랜드마크 주변, 대 단지 아파트 주변에 형성된 상권은 유동 인구와 이용 시설이 많기에 어느 정도 매출이 보장됩니다. 그렇기 때문에 기존 점포를 인수하려면 권리금과 높은 임차료를 지불해야 합니다. 높은 권리금과 임차료를 지불하더라도 매출만 보장된다면 충분히 메리트가 있긴 합니다.

 

하지만 5천만 원이라는 현실적으로 적은 자본으로 하기에는 무리가 갈 수 밖에 없습니다. 서울을 비롯한 수도권의 특급 상권이라면 정말 꿈도 못 꿀 것입니다. 여러분은 여러분이 갖고 있는 예산의 한계 내에서 점포를 알아보고 계약하는 수 밖에 없는 상황인 것입니다.

 

그렇기에 현실적인 소자본 창업을 위한 입지 선정 조건을 제시해 보고자 합니다. 자본금 5천만 원으로 서울 홍대나 강남에서 장사하려는 분은 없으시겠죠? 우선 제가 생각하는 임차료는 예상 월매출액 2천만 원을 기준으로 100만원/월 정도의 수준이 가장 적당합니다. 최근에는 코로나로 인한 내방객이 줄어 들었기 때문에 배달 수요의 증가로 입지의 영향을 크게 받지 않는 곳에서도 장사가 충분히 가능하기에 부동산 중개인을 통해 더 적은 금액의 임차료를 낼 만한 곳도 어렵지 않게 찾을 수 있을 것입니다.

 

그 다음으로 지방 신도시 공략입니다. 배달업을 병행할 경우(코로나19로 인해 아마 현재 대부분의 식당은 배달업을 병행하고 계실 겁니다.) 지방 신도시에는  중심 상권에서 조금 벗어난 외곽 지역의 임차료가 중심 상권의 임차료보다 많으면 50%가까이 저렴한 경우도 있습니다. 저희 동네는 신도시 중심 상권의 경우 20평 기준 150만원에서 시세가 오르락 내리락 하는데 도로 건너편 구도시에는 24평에 월 임차료가 30만원인 곳도 있었습니다. 이 부분은 코로나19로 인한 배달 업의 증가로 인해 입지 선정에서 오히려 유리한 면이 있다고 긍정적으로 생각할 수 있습니다.

 

저의 경우를 예로 들자면 매장의 위치는 살고 있는 아파트(1350세대)에서 가게로의 출근 시간이 도보로 3분 정도 걸리고 권리금 없이 보증금 1,500만원에 월 90만원을 임차료로 내고 있습니다. 수 년 전만해도 이 점포는 월 150만원 수준이었으나 코로나 사태로 공실율이 높아서 임차료가 많이 깎인 상태였고 건물주와의 협의를 통해 월세는 10만원, 보증금도 500만원을 더 낮춰서(원래 제시 받았던 금액은 보증금 2천만 원에 월 100만원) 계약을 할 수 있었습니다. 공실률이 높다는 것은 생계형 건물주와의 협의를 이끌어 낼 수 있는 가능성이 높음을 의미합니다.