소자본 식당 창업(9) 부동산 계약은 신중에 신중에 신중을 기해야 한다.

* 본 포스팅은 소자본과, 적은 인원으로 운영하기에 적합한 식당 창업 과정에 대한 글입니다. 식당을 제가 직접 운영하면서 알게 된 창업의 노하우를, 창업을 꿈꾸고 있지만 어디서부터 어떻게 시작해야 할지 몰라 망설이고 계시는 분들에게 알려드리고 싶어 이렇게 포스팅 하게 되었습니다.

앞서 말씀 드렸듯이 발 품을 팔다 보면 대 단지 아파트가 근처에 있고 중심 상가보다 조금 떨어진 곳에 마음에 드는 점포 몇 군데가 눈에 들어올 것입니다. 점포 임대를 하는 곳 중 괜찮은 곳 몇 군데를 봐 놓으셨다면 부동산 중개 업자를 통해 해당 점포의 시세를 확인해봅니다.

 

보증금과 임차료가 본인 스스로 정해 놓은 예산 범위 내에서 충당 가능한 금액인지를 확인하고, 점 찍어 둔 점포의 입지가 외곽이더라도 차량의 이동과 행인들의 이동에 제약은 없는 곳인지 잘 살펴 봐야 합니다.

 

최근에는 배달대행업체들도 배달 물량이 많아지다 보니 픽업하려는 가게의 위치가 본인들의 동선에서 한참 떨어져있고 너무 가파른 오르막길이거나 후미진 곳에 있으면 기피하는 현상이 많이 보입니다. 따라서 배달 기사가 주변에 동시에 픽업을 할 만한 가게들이 몇 군데라도 더 있다면 아예 없는 곳보다는 그나마 좀 낫습니다.(배달 기사가 우리 가게 물량만 픽업해서 갖다줄거라는 생각은 하지 마시길 바랍니다.)

 

 점포의 시세와 입지조건 및 주변 교통 상황 들을 확인했다면 이제 건물주의 성향과 점포 안의 상황에 대해서도 알아보셔야 합니다. 건물주가 깐깐하고 간섭이 심한지, 주변 미화에 아예 관심이 없는 사람인지, 임차료 절충이 협의에 따라 어느 정도 가능한지 등을 알아봐야 하는 요소로 꼽을 수 있습니다.

 

 저 같은 경우는 건물주의 성향을 가장 주의 깊게 봤던 것 같습니다. 가장 쉬운 방법은 건물 안의 옆 가게 또는 주변 점포에 들러 건물주의 평판에 대해 어느 정도 파악하는 것입니다. 건물주에 한이 맺힌 점주님들이라면 입에 거품을 물고 들어오지마라며 말릴 것입니다.

 

 저는 건물 내에 입점한 부동산 중개 업자에게 많은 정보를 얻을 수 있었습니다. 주변 미화에 신경을 쓰지만 임차인에게 사적인 간섭은 없다는 말에 저는 높은 점수를 줬고 보증금과 임차료도 할인 받을 수 있어서 결국 계약을 하게 된 것입니다.

 

 그 다음으로 봐야 할 것이 점포 안의 상황입니다. 제가 인테리어를 하면서 뼈저리게 느낀 부분이 많았기에 꼭 짚어보고 계약을 판단하시기 바랍니다. 저는 계약을 한 후에 알게 된 것이 있는데 큰 점포를 세 공간으로 분할한 곳이다 보니 옆 점포와의 구분 벽이 샌드위치 판넬 가벽이었던 점이었습니다. 방음 효과가 없기 때문에 이는 나중에 옆 점포와의 소음 문제가 대두될 수 있는 여지가 있습니다.

 

그리고 천장이 구분되지 않고 뚫려 있어서 옆 점포(저의 경우 옆 점포는 미용실이었습니다.)의 이물질 등이 유입될 가능성이 높습니다. 하지만 저는 이런 부분을 다 감수하고라도 건물주와의 관계가 원만해서 괜찮았습니다.

 

수도와 도시 가스 배관이 연결되어 있는지의 여부도 중요합니다. 저는 이 부분을 확인 못했습니다. 수도는 개별 계량기 없이 한 개의 라인으로 1층의 세 점포가 나눠서 내야 된다는 것을 계약 후 알게 되었고 가스 배관도 인테리어를 하면서 도시 가스가 2층 주거 세대부터 연결되어있다는 사실을 알고 추가 공사비용이 만만치 않아서 액화 석유 가스(LPG)시설로 설치했습니다. 설치할 가스 종류의 여부는 추후 화구와 온수기와 같이 가스가 연결되는 설비의 설치와 밀접한 관련(도시 가스와 LPG 의 배관 규격이 다릅니다.)이 있으므로 수도와 가스 종류 및 사용 계약 여부는 임대차 계약 시에 꼭 짚고 넘어가시길 바랍니다.

 

이처럼 부동산 계약을 하기에 앞서 꼼꼼하게 입지 분석과 매장에 대한 점검, 건물 상태, 계약 조건, 건물주의 평판 등을 확인하셨다면 계약은 부동산 중개업자의 입회 하에 수월하게 진행이 될 것입니다.

 

계약 당일 약속한 장소나 부동산 사무실에 임차인, 임대인, 중개사가 모여서 계약서를 작성하게 되는데요. 보증금은 그 금액이 크기 때문에 필히 은행에 이체 한도를 상향 조정해 놓으시길 권장합니다. 요즘은 예전처럼 중개사가 도장 찍는 곳만 알려주고 끝내지 않고 계약서 상의 내용을 하나하나 짚어가며 임대인과 임차인 모두가 이해될 때까지 설명을 해주고 있습니다. 혹시라도 그렇지 않은 중개사가 있다면 당당하게 알려달라고 요구하시면 됩니다.

 

임차인 입장에서 계약상 불리한 부분은 요청하여 그 자리에서 수정도 가능하고 추가 요구 사항은 특약으로 넣을 수도 있으니 사전에 요구 사항을 미리 정리해 가는 것도 좋은 방법입니다. 참고로 저는 계약 당시 요청해서 인테리어 공사 기간으로 예상되는 2주는 계약 기간에 산입하지 않았습니다.

 

임대차 계약서에 도장을 찍고 거래 수수료를 중개인에게 송금하고 임차료와 보증금을 건물주에게 송금하셨나요? 축하 드립니다. 이제 본격적인 가게 만들기가 시작 되었습니다.